La forma más fácil de explicar este tipo de contrato es que es un híbrido entre un contrato de alquiler regular y un contrato de compra.
La mayor parte del contrato incluye información sobre el alquiler con cláusulas sobre la tasa de alquiler, la duración del arrendamiento, las condiciones para su prórroga y cancelación, además de lo que el inquilino tiene (y no tiene) permitido hacer.
Sin embargo, los contratos de alquiler con opción a compra en España también incluyen una cláusula específica sobre la posibilidad de compra. La cláusula generalmente establece las condiciones acordadas para el precio de compra final.
Pagos/Términos
- Depósito mínimo del 10% o €10,000
- Contrato con una duración de 2 a 5 años
- Pagos mensuales de alquiler
- Importe restante a pagar el día del notario
Algunos beneficios de un alquiler con opción a compra:
- El precio de venta se establece al momento de firmar el contrato y, por lo tanto, no está sujeto a cambios.
- Las tarifas de alquiler pagadas por adelantado se descuentan del precio de compra final. Sus pagos de alquiler son parte del precio final
- El inquilino puede comprar la propiedad antes de la fecha límite si tiene suficiente dinero para hacerlo, y también tiene preferencia sobre otros compradores
- Te da más tiempo para ahorrar. Para aquellos que no cumplen con los requisitos económicos adecuados para comprar una propiedad en España pero desean hacerlo eventualmente, esta es una excelente manera de lograrlo.
No existe una regulación legal específica para los contratos de alquiler con opción a compra en España. La única condición es que se observe la Ley de Arrendamientos Urbanos y que el contrato contenga los requisitos obligatorios de alquiler de viviendas incluidos en la Ley. Todo lo demás queda a libre acuerdo de las partes.
¿Quién paga impuestos y gastos de comunidad?
El propietario paga los impuestos (IBI) ya que las escrituras de la casa están a su nombre, mientras que los gastos de comunidad se pueden negociar. Lo que significa que cualquiera de las partes puede pagarles. Normalmente hacemos que el inquilino les pague debido a que está utilizando la propiedad como su residencia principal en España.
¿Quién paga los gastos?
Igual que cualquier otro alquiler: el inquilino. Son responsables de pagar cualquier contrato externo, por ejemplo, electricidad, agua, gas, Internet y/o limpieza de piscinas.
¿Qué pasa si decido no comprar?
Todos los contratos comienzan con el depósito premium inicial, el precio que pagas por tener derecho a compra. Esta cláusula generalmente está redactada de manera que la fianza se descuente del precio final de la propiedad si decides seguir adelante con la compra. Si decides no comprar, generalmente pierdes el depósito por los daños causados.
Si el vendedor decide no vender, se queda con los ingresos del alquiler por el uso de su propiedad pero tendrá que devolver el doble del depósito por los daños causados.
¿Qué pasa si no puedo comprar cuando llega la fecha límite? ¿Puedo prorrogar el contrato?
Sí, siempre y cuando ambas partes acuerden una extensión. También es posible que el arrendador (dueño de la propiedad) elimine su derecho de compra y solo acepte que usted extienda el arrendamiento. Si hay un depósito, puedes perderlo.
¿Quién realizará las reformas y reparaciones en caso de que sean necesarias?
El propietario debe hacer todas las reparaciones necesarias a la propiedad para que esté en condiciones adecuadas y habitables al entrar.
Después del período de mudanza inicial, los inquilinos llevarán a cabo todos los trabajos necesarios debido a que será su hogar permanente.
¿Cuánto puedo ahorrar con un piso de alquiler con opción a compra?
Existen varias ventajas financieras al optar por el alquiler con opción a compra. El primero es poder aplazar una parte importante del desembolso, lo que ofrece flexibilidad financiera en el corto plazo. Sin embargo, el verdadero ahorro se produce al considerar el monto del préstamo hipotecario requerido.
Para entenderlo mejor, veamos un ejemplo práctico con una casa valorada en 120.000€:
- Precio de la propiedad: 120.000€.
- Al optar por un acuerdo de alquiler con opción a compra, acepta un contrato de arrendamiento de cinco años.
- El alquiler mensual acordado es de 1.000€.
- Al final de los cinco años, has pagado 60.000 €.
Esto significa que sólo tendrás que pagar los 60.000 € restantes. Si decides contratar una hipoteca por este importe, podrás optar por un plazo más corto, beneficiándote de tipos de interés más bajos en comparación con un préstamo mayor.
Por otro lado, si decide comprar la propiedad inicialmente sin optar por el alquiler con opción a compra, probablemente necesitará un monto de hipoteca más alto; digamos 100.000€, teniendo en cuenta que la mayoría de entidades financieras ofrecen hasta el 80% del valor total de la propiedad. Por tanto, el periodo de intereses y amortización será mayor, es decir, tendrás que pagar más a largo plazo.
Además, podría haber otro ahorro: la propiedad podría aumentar de precio durante el periodo de alquiler. El arrendador estaría obligado a vender al precio pactado en el contrato original. Sin embargo, esto es un arma de doble filo. Así como el precio de la vivienda sube, también podría bajar debido al mercado.
